Som eier av fast eiendom står man fritt til å leie ut hele eller deler av eiendommen, eller på andre måter overlate bruken av eiendommen til andre. Som eier av borettslagsandel plikter imidlertid som hovedregel den som eier andelen selv å bo i boligen, det såkalte «brukereierprinsippet».

Det er ikke adgang til å fravike brukereierprinsippet i borettslagets vedtekter.

Det er imidlertid i borettslagsloven regulert en del tilfeller hvor eieren kan overlate bruken av andelen til andre.

For det første kan en andelseier som selv bebor andelen, uten samtykke fra styret, fritt overlate bruken av deler av andelen til andre, altså både til å la andre flytte inn i andelen eller leie ut enkeltrom. Det er ikke noe vilkår at andelseieren selv beholder den dominerende delen av bruken.

Videre gir borettslagsloven enhver andelseier en helt generell adgang til å overlate bruken av andelen for en periode på opptil tre år uten nærmere krav til begrunnelse. Adgang til bruksoverlating forutsetter imidlertid at enten andelseieren selv eller andelseierens ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje (foreldre, besteforeldre eller barn, barnebarn) eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen har bebodd andelen i minst ett av de siste to årene forut for bruksoverlatingen.  Etter at det har funnet sted bruksoverlating i tre år, må andelseieren selv eller noen av de nevnte nærstående bo i andelen i minst ett år før denne på nytt kan leies ut etter denne bestemmelsen.

I tillegg til de ovennevnte bestemmelser er det også i borettslagsloven regulert en del særtilfeller hvor bruken kan overlates til andre uten at det foreligger begrensninger knyttet til tid eller at andelseieren selv (eller noen av de nevnte nærstående) må ha bebodd andelen først.

Slik bruksoverlating kan skje i følgende tilfeller:

  • Dersom andelseieren er en juridisk person, f.eks. et aksjeselskap
  • Dersom andelseieren skal være borte midlertidig som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Det er imidlertid et vilkår etter bestemmelsen at andelseieren har til hensikt å komme tilbake og bebo andelen.
  • Dersom et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen. Bestemmelsen innebærer blant annet at foreldre kan kjøpe borettslagsandel som barn kan bebo, eller at voksne barn kan eie andel som foreldrene bebor.
  • Det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd, dvs. dersom fraskilt ektefelle eller tidligere samboer har krav på bruksrett til andel som tidligere har vært felles bolig.

Det må for bruksoverlating både for treårsperioden, samt i de særtilfeller som nevnt ovenfor, innhentes samtykke fra styret i borettslaget til bruksoverlatingen. Samtykke kan imidlertid kun nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Saklig grunn kan f.eks. foreligge dersom brukeren tidligere har blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk.

Dersom en andelseier overlater bruken av en andel i strid med bestemmelsene i borettslagsloven eller vilkårene for bruksoverlating ikke lenger er tilstede kan borettslaget pålegge brukeren å flytte, samt evt. kreve tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelseslovens regler.

Aktuelt

  • Innløsning av festetomt

    • 11. august 2017

    Tomtefeste opptar og berører mange. Det er grovt anslått i overkant av 200 000 tomtefesteforhold i Norge, hvor om lag 170 000 gjelder festetomt til bolig- og fritidsformål. Et praktisk tema er festers rett til innløsning av festetomt, som innebærer at festeforholdet avsluttes og tomten overføres fra bortfester til fester slik at fester blir eier og hjemmelshaver til tomten. Denne artikkelen gir en generell introduksjon til tomtefestelovens regler om innløsning.

  • Endringer i Fulford Pettersen

    • 29. juni 2017

    Vi har i løpet av våren fått på plass to nyansatte hos oss.

  • Adgangen til bruksoverlating av borettslagsandel

    • 23. mai 2017

    Som eier av fast eiendom står man fritt til å leie ut hele eller deler av eiendommen, eller på andre måter overlate bruken av eiendommen til andre. Som eier av borettslagsandel plikter imidlertid som hovedregel den som eier andelen selv å bo i boligen, det såkalte «brukereierprinsippet».